מאמרים

המדריך לרוכש דירה יד שניה

הליך רכישת דירה הוא אחד הצעדים המשמעותיים בחיינו. לכן, לפני שאנחנו מתקשרים עם העסקה החשובה בחיינו, להלן מספר צעדים, הן למוכר והן לקונה לפני שחותמים על הסכם מכר. בכל מקרה, חשוב להתייעץ עם עו"ד כבר בשלב הראשוני שהחלטנו, כי אנו מעוניינים למכור או לרכוש דירה.

1.לא מומלץ לחתום על זכרון דברים. זכרון דברים הוא הסכם מחייב ולא יכול להכיל את כל ההסכמות המפורטות בהסכם המכר. זכרון דברים חתום לפני חתימה על הסכם מכר עלול לכבול את הצדדים להסכם מחייב, שעה שהם לא יצליחו להגיע לכל ההסכמות המפורטות בהסכם המכר ועלול לגרום להפרת הסכם.

2.מומלץ להתייעץ עם עו"ד מומחה בטרם החתימה, על מנת שניתן יהיה למצות את מירב הפטורים הקיימים בחוק מיסוי מקרקעין. לעיתים, המתנה של זמן קצר עלולה לחסוך לנו חיוב במס גבוה. לעיתים, ישנה אפשרות לבצע תיכנון מס מוקדם וזה יכול להתבצע בטרם החתימה על הסכם מחייב.

3.מומלץ למוכר שלא להסתיר ליקויים או פגמים בדירה בתקווה שהקונה יגלה אותם רק לאחר שהוא יקבל את הדירה. ראשית, מטעמי הגינות, יש לגלות את כל הידוע לנו על הדירה. שנית,  מבחינת החוק והפסיקה, ככל שביהמ"ש יקבע כי המוכר הסתיר פגם בדירה הוא עלול לחייבו אותו בפיצוי כל הנזקים שנגרמו לקונה כתוצאה מאותה הסתרה.

4.בדיקות חריגות בניה. לעיתים, המוכר אינו מודע לחריגות הבניה או שהוא לא מייחס להם חשיבות יתרה. לדוג' פרגולה מקורה או חניה, דבר שעלול לעכב או למנוע את קבלת אישור עירייה להעברת הזכויות ע"ש הקונה. הקונה יהיה רשאי לעמוד על קבלת הדירה, כפי שנמכרה תוך הסדרת חריגות הבניה על ידי המוכר, דבר שיצריך את המוכר להסדיר את חריגות הבניה, דבר שיהיה כרוך בעלויות וזמן רב. לעיתים, לא ניתן יהיה להכשיר את הבנוי לדוג' אין זכויות בנייה והאפשרות היחידה היא הריסת החריגה, תוך פיצוי הקונה.

5.בדיקת נסח טאבו, על מנת לראות מי בעלי הזכויות, מה צמוד לדירה, האם יש הגבלות כלשהן, עיקולים וכיוצ"ב.

6.בדיקת אישור המשכנתא. לא נעים, כי לאחר שחתמנו על הסכם המכר, הבנק לא מאשר לנו את ההלוואה ואנו עלולים לעמוד בפני הפרת הסכם עם המוכרים. לכן, כקונים, וגם כמוכרים, קיימת חשיבות להתייעץ עם עו"ד כבר בשלב הטרום מו"מ עם הצד שכנגד.

נקלעת לחובות – טיפים ראשוניים

ראשית אני תמיד ממליץ ללקוחות שלי שלא להתעלם מקבלת דברי דואר, גם אם מדובר בהתראות מההוצאה לפועל. אכן, לעיתים נוח לטמון את הראש באדמה ולהתעלם מהבעיות, אלא שהתנהגות זו רק גורמת לנזקים. עדיף להתמודד עם הבעיות וככל שנעשה זאת בהזדמנות הראשונה, כך ייטב.

הטעות הנפוצה, כי אם לא חתמנו, לא קיבלנו, אלא שביהמ"ש יכול לקבוע שקיבלנו (לדוגמא אם סירבנו לקבל, אם האזהרה הודבקה על הדלת וכיוצ"ב) ואז אנו מאבדים את זכותנו להתגונן כנגד השיק, וחבל.

לדוגמא, שמקבלים אזהרה מההוצאה לפועל בגין שיק שחזר יש לנו שתי אפשרויות. האחת, ככל שיש לנו טענות הגנה כנגד השיק (שהוא נגנב, לא קיבלנו תמורה, יש לנו טענות קיזוז) ניתן להגיש התנגדות לביצוע שיק והטענות יתבררו בביהמ"ש.

פעמים רבות אני שומע את המשפט " אבל אני לא חייב להם כלום" ואז אני שואל ומה עשית ? ואז מגלגלים לי עיניים. לא עשית, איך ביהמ"ש ידע שאתה לא חייב ???

אפשרות שניה. להגיש כבר בהזדמנות הראשונה בקשה למתן צו תשלומים, דבר שיכול לחסוך לנו עיקולים והוצאות נוספות.

לכן, ישנה חשיבות להתייעץ עם עו"ד מומחה בתחום כבר בהזדמנות הראשונה שאנו מקבלים הודעה על טענה של יתרת חוב.

​*האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי